Warum die politische Vision von „Office to Housing“ ohne technisches Umdenken eine leere Fläche bleibt – Ein Praxisblick von Volker Tibbe

Letzte Woche hatte ich einen Eigentümer am Telefon, der mich fragte: „Herr Tibbe, kann man aus meinen leerstehenden Büros Wohnungen machen?“ Die Frage höre ich in letzter Zeit öfter. Seit der neue Münchner Oberbürgermeister Dominik Krause sein Sofortprogramm vorgestellt hat, ist „Office to Housing“ plötzlich das Thema. 1,8 Millionen Quadratmeter Büroleerstand in München, Potenzial für 10.000 Wohnungen: Die Zahlen klingen verlockend. Eine Umwandlungsagentur wird gegründet und der Bau-Turbo über §246e BauGB kann vieles beschleunigen. Eine Taskforce soll brachliegende Flächen aktivieren.

Ich finde das politische Signal richtig. Wirklich. München braucht Wohnraum, und es ist absurd, dass gleichzeitig ganze Etagen leer stehen. Aber als jemand, der seit über einem Jahrzehnt Büroflächen in München umbaut und modernisiert, muss ich ehrlich sagen: Zwischen dem politischen Beschluss und der ersten bezugsfertigen Wohnung liegen Welten. Und die meisten davon sind technischer Natur.

Das Missverständnis: Büro minus Schreibtisch gleich Wohnung

Wenn ich Eigentümern erkläre, was eine Umwidmung von Büro zu Wohnen technisch bedeutet, sehe ich oft Erstaunen. Viele stellen sich vor, man räumt die Möbel raus, zieht ein paar Wände ein und fertig. Die Realität sieht anders aus.

Haustechnik: Ein Bürogebäude hat eine komplett andere technische Infrastruktur als ein Wohnhaus. Die Heizungsverteilung ist auf große offene Flächen ausgelegt, nicht auf einzelne Wohneinheiten. Die Lüftungstechnik funktioniert zentral, Wohnungen brauchen individuelle Lösungen. Sanitäranlagen existieren in Büros als Gemeinschaftseinrichtungen auf der Etage. Für Wohnungen braucht jede Einheit Küche und Bad mit eigenen Zu- und Ableitungen. Das bedeutet: komplett neue Strang- und Verteilungsnetze durch das gesamte Gebäude.

Elektrotechnik: Bürogebäude sind auf hohe Anschlusswerte pro Quadratmeter ausgelegt – Server, Beleuchtung, Klimaanlage. Wohngebäude haben andere Lastprofile, andere Verteilungsstrukturen, andere Sicherheitsanforderungen. Das Stromnetz muss nicht angepasst werden. Nein, es muss in den meisten Fällen neu gedacht werden.

Brandschutz: Wohngebäude haben fundamental andere Brandschutzanforderungen als Bürobauten. Fluchtwegekonzepte, Rauchmelder, Feuerwiderstandsklassen der Wände, vieles, was im Büro ausreicht, genügt für Wohnnutzung nicht. Das kann im schlimmsten Fall bedeuten, dass tragende Strukturen ertüchtigt werden müssen.

Belichtung und Grundriss: Bürogebäude, besonders die der 90er und 2000er Jahre, haben tiefe Grundrisse. 15 bis 20 Meter Gebäudetiefe sind keine Seltenheit. Das funktioniert mit einer offenen Bürolandschaft. Für Wohnungen braucht man aber natürliches Licht in jedem Aufenthaltsraum und da stoßen tiefe Grundrisse schnell an ihre Grenzen. Nicht jedes Bürogebäude eignet sich überhaupt für Wohnnutzung, egal wie viel politischer Wille dahinter steckt.

Der Bau-Turbo löst das falsche Problem

Der §246e BauGB soll Verfahren beschleunigen und Vorschriften flexibilisieren. Das ist grundsätzlich sinnvoll. Aber die Geschwindigkeit der Genehmigung ist in den meisten Fällen nicht der Engpass. Der Engpass ist die wirtschaftliche Rechnung.

Ein Eigentümer, der seine Bürofläche in Wohnraum umwandeln will, steht vor einer einfachen Frage: Lohnt sich die Investition? Die technische Umrüstung mit Haustechnik, Elektro, Brandschutz, Grundrissanpassung kostet je nach Gebäude und Zustand erhebliche Summen. Dem steht eine Wohnungsmiete gegenüber, die zwar in München hoch ist, aber bei weitem nicht immer die Umbaukosten rechtfertigt. Besonders dann nicht, wenn der Eigentümer gleichzeitig auf eine Erholung des Büromarktes spekuliert.

Was viele unterschätzen: Auch die vermeintlich einfachere Variante mit Micro-Living, möbliertes Wohnen auf Zeit ist juristisch komplex. Wirtschaftskanzleinen wie GSK Stockmann weisen zu Recht darauf hin, dass diese Wohnformen oft eine Gratwanderung zwischen Baurecht, Mietrecht und Steuerrecht darstellen. Der Bau-Turbo allein löst dieses Knäuel nicht auf.

Was tatsächlich helfen würde

Ich will nicht nur kritisieren. Die Umwandlungsagentur ist ein guter Ansatz, wenn sie richtig aufgesetzt wird. Was aus meiner Sicht dringend dazugehört:

Machbarkeits-Checks statt Leerstandskataster. Es reicht nicht zu wissen, wo Flächen leer stehen. Man muss wissen, welche Flächen sich überhaupt für Wohnnutzung eignen. Gebäudetiefe, Tragwerk, Haustechnik-Zustand, Belichtungssituation: Das braucht eine technische Erstbewertung durch Fachleute, nicht nur eine Adressliste.

Technische Beratung für Eigentümer. Viele Eigentümer haben keine Vorstellung davon, was eine Umwidmung technisch und finanziell bedeutet. Eine niedrigschwellige Beratung, die ehrlich sagt „Ihr Gebäude eignet sich“ oder „Ihr Gebäude eignet sich nicht“, würde viel Frustration und Fehlinvestitionen vermeiden.

Kombinierte Nutzungskonzepte denken. Nicht jede leerstehende Büroetage muss komplett zur Wohnung werden. Mischnutzungen: untere Etagen Gewerbe, obere Etagen Wohnen, Gemeinschaftsflächen für den Stadtteil: das ist oft die wirtschaftlich und technisch klügere Lösung. Die Taskforce „Kultur und Gründung“ im OB-Programm deutet in diese Richtung. Das ist der richtige Impuls.

Die eigentliche Chance

Was mich an der aktuellen Debatte trotz aller Nüchternheit optimistisch stimmt: München beginnt zu akzeptieren, dass Bestandsgebäude nicht auf eine einzige Nutzung festgelegt sein müssen. Dass ein Gebäude, das als Büro gebaut wurde, in zwanzig Jahren vielleicht Wohnungen beherbergt, in vierzig Jahren vielleicht etwas ganz anderes. Dass Gebäude lebendige Strukturen sind, die sich wandeln können, wenn man sie lässt und wenn man bereit ist, in diese Wandlung zu investieren.

Bei der Office Group erleben wir jeden Tag, was es bedeutet, bestehende Flächen für neue Anforderungen umzugestalten. Ob das ein Büro ist, das zum modernen Arbeitsplatz wird, oder eine Fläche, die eine komplett neue Nutzung bekommt. Der Kern ist derselbe: Man muss verstehen, was das Gebäude kann, was der Nutzer braucht, und wie Architektur, Gebäudetechnik und Elektro zusammenspielen müssen, damit am Ende etwas Funktionierendes entsteht. Alles muss ineinandergreifen. Sonst bleibt es bei der politischen Überschrift.

Der 7-Punkte-Plan des Münchner Oberbürgermeisters ist ein Anfang. Kein schlechter. Aber der Test wird nicht sein, ob München eine Umwandlungsagentur gründet. Der Test wird sein, ob aus 1,8 Millionen Quadratmetern Leerstand tatsächlich Wohnungen werden, in denen Menschen gerne leben. Und dafür braucht es mehr als einen politischen Beschluss. Dafür braucht es Leute, die wissen, was hinter der Trockenbauwand steckt.

Was machen wir jetzt damit?

Wenn Sie vor der Frage stehen, ob und wie Ihre Bestandsfläche umgenutzt oder revitalisiert werden kann: Ob als moderner Arbeitsplatz oder als Wohnraum, sprechen Sie mich an. Wir bei der Office Group haben die technische Expertise über alle Gewerke hinweg, um Ihnen eine ehrliche Einschätzung zu geben. Nicht jedes Gebäude eignet sich für jede Umnutzung. Aber wir finden heraus, was Ihres kann.

Volker Tibbe
Geschäftsführender Gesellschafter der
Office Group
v.tibbe@office-group.de

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