Die Office Group übererfüllt die IPA-Bedingungen durch eine permanente Allianz

Im letzten Teil der Blogserie habe ich Ihnen versprochen, die Office Group ehrlich an der Messlatte der Integrierten Projektabwicklung (IPA) zu messen. Dieses Versprechen löse ich jetzt ein. Und ich beginne mit einem Geständnis, das Sie überraschen wird: Nach der reinen Lehre ist kein einziges unserer Projekte ein IPA-Projekt. Uns fehlt der gemeinsame Mehrparteienvertrag, und uns fehlt die geteilte Vergütung. Zwei der acht Bedingungen erfüllen wir anders als es IPA vorsieht.

Und trotzdem behaupte ich: Das Ziel, um welches die Integrierte Projektabwicklung so klug ringt, erreichen wir sogar zuverlässiger als manches Projekt, das diesen Namen offiziell tragen darf. Wie das zusammengeht, davon handelt dieser Teil meiner Blog- Serie.

Sechs Bedingungen, die wir nicht herstellen müssen, weil wir sie sind

Erinnern Sie sich an die drei Fragen aus dem letzten Teil? Sechs der acht Bedingungen beantworten dieselbe übergeordnete Frage: Wie arbeitet ein Bauteam zusammen? Kommt es früh zusammen? Entscheidet es gemeinsam? Steuert es Risiken miteinander? Nutzt es dieselben Methoden? Löst es Konflikte, statt Schuldige zu suchen? Und bringt es die Haltung dazu mit?

Genau hier liegt der feine, entscheidende Unterschied zwischen einer Projektallianz und uns. Die Allianz muss diese sechs Dinge eigens herstellen, per Vertrag, zwischen Firmen, die sich oft vorher noch nie gesehen haben. Wir müssen diese Projekt-Allianz nicht erst herstellen. Wir sind sie.

Wie frühzeitig bei uns diese Zusammenarbeit beginnt, hat sich beim Projekt des neuen Hauptsitz von Maersk im Hamburger Johann Kontor gezeigt. Bevor dort ein einziger Arbeitsplatz gebaut wurde, richteten wir eine Testzone ein, in der die Mitarbeitenden verschiedene Arbeitswelten ausprobieren und bewerten konnten. Erst aus diesem Feedback entstand die Planung für zehn Etagen. Genau das meint die zweite IPA-Bedingung mit früher Einbindung. Bei uns muss sie niemand vertraglich einfordern, dies ist unsere ganz normale Arbeitsweise.

Wie selbstverständlich die Gewerke danach ineinandergreifen, zeigt auch das Atricom in Frankfurt, wo Dutzende Gewerke zusammen spielen mussten, von einem Hochsicherheits-Serverraum bis zu einem Testlabor, in einem Gebäude voller Überraschungen. Oder das neue Bürgeramt der Stadt Darmstadt im Luisencenter, wo wir die komplette Technik, von Lüftung und Kühlung über die Sprinkler bis zur Elektrik, gemeinsam mit dem Innenausbau aus einer Hand geliefert haben. In beiden Fällen gelang das nicht trotz vieler Beteiligter, sondern weil sie dasselbe Haus, dieselbe Sprache und dasselbe Interesse teilen. 

Fazit: Eine Projektallianz, im Kontext von IPA, schließt fremde Firmen zu einem Team zusammen. Wir als Office Group starten schon vorher durch, denn als beteilgte Tochtergesellschaften sind wir uns nie fremd, sondern in Kooperation und Übergabe seit Jahren vertraut.

Die permanente Allianz

Damit bin ich beim Kern dieser Serie. Eine IPA-Projektallianz entsteht für genau ein Projekt und löst sich danach wieder auf. Die Menschen, die gerade gelernt haben, einander zu vertrauen, gehen auseinander. Beim nächsten Vorhaben beginnt alles von vorne, mit neuen Partnern, neuem Vertrag, neuem Herantasten.

Bei uns nicht. Unsere Planer kennen unsere Monteure, unsere Architekten kennen unsere Haustechniker, oft seit vielen Jahren und über viele Projekte. Das Vertrauen, das eine Allianz mühsam aufbauen muss, ist bei uns nicht das Ergebnis eines Projekts. Es ist die Voraussetzung, mit der wir in jedes Projekt starten.

Das meine ich, wenn ich von der permanenten Allianz spreche. Nicht eine Zweckgemeinschaft auf Zeit, sondern eine eingespielte Mannschaft, die beim nächsten Mal genau dort weitermacht, wo sie zuletzt aufgehört hat.

Bedingungen bei denen wir bewusst anders entscheiden

Bleiben die zwei Bedingungen, die wir nicht erfüllen. Sie drehen sich beide um dieselbe Frage, und es ist nicht die Frage, wie das Bauteam zusammenarbeitet, sondern wie Bauherr und Bauteam Risiko und Gewinn untereinander aufteilen.

Die Integrierte Projektabwicklung bindet den Bauherrn in den gemeinsamen Vertrag ein und macht ihn zum Teil des Risikos. Offene Bücher, ein gemeinsames Zielbudget, Gewinn und Verlust geteilt. Das ist konsequent gedacht. Aber es verlangt allen einiges ab. Alle werden Teil des Teams. Alle tragen mit. Alle haften mit. Für große, einmalige Großvorhaben kann das genau richtig sein. Für den Eigentümer einer Bürofläche, der sein Objekt vermietet bekommen will, ist es aber oft mehr Verantwortung, als er sucht.

Warum ein Festpreis mehr ist als ein geteiltes Risiko

Wir gehen einen anderen Weg. Wir teilen das Risiko nicht mit Ihnen. Wir nehmen es Ihnen ab. Sie bekommen von uns eine Festpreisgarantie, einen Preis, der steht, ehe der erste Handwerker kommt.

Und jetzt kommt der Punkt, auf den alles hinausläuft. Diesen Festpreis können wir nur deshalb seriös geben, weil wir die sechs anderen Bedingungen erfüllen. Nur weil bei uns alle Gewerke von der ersten Stunde an zusammensitzen, ist unsere Kalkulation so belastbar, dass wir das Risiko schultern können, ohne uns zu verrechnen. Wir steigen schon in der Angebotsphase tief in Ihr Projekt ein, mit offener, nachvollziehbarer Kalkulation, und dann übernehmen wir die Verantwortung für die Zahl, die unten steht. Ein Anbieter, der seine Gewerke erst mühsam zukaufen muss, kennt diese Sicherheit nicht. Er muss sich gegen jede unkalkulierbare “Unbekannte” in der Gesamt-Rechnung mit dicken Risikopuffern absichern, die am Ende der Auftraggeber bezahlen muss.

Fazit: Die reine “IPA-Lehre” teilt das Projekt-Risiko mit dem Auftraggeber. Wir als Office Group hingegen übernehmen es für den Auftraggeber. Weil die Integration, welche für IPA per Vertrag erst vereinbart werden muss, bei uns schon längst dazugehört.

So wird aus den zwei vermeintlich fehlenden IPA-Bedingungen kein Mangel, sondern
eine bewusste Entscheidung zu Gunsten des Auftraggebers. Die Integrierte Projektabwicklung macht den Bauherrn zum Mitspieler. Wir lassen den Bauherr in
seiner Rolle und tragen das Projektrisiko selbst.

Die ehrliche Bilanz

Damit ist die Prüfung abgeschlossen. Sechs Bedingungen erfüllen wir als Office Group schon vor dem Start, weil wir ein Team sind und kein Vertrag uns dazu erst zwingen muss. Zwei Bedingungen ersetzen wir durch ein Versprechen, das Ihnen Sicherheit gibt, statt Ihnen Verantwortung aufzubürden.

Bleibt die Frage, die für Eigentümer und Investoren am Ende wirklich zählt. Nicht, wie wir bauen, sondern was bringt. Was bedeutet diese permanente Allianz konkret für die Ren- dite, das Risiko und den Wert des Bestands? Davon handelt der letzte Teil dieser Serie.

Herzlichst
Markus Menzinger
Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter der Office Group GmbH
m.menzinger@office-group.de

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