Aktuelle Presse-Artikel berichten über den Einsatz von KI und Roboter im Büroausbau. Aber dabei wird verschwiegen, wer die Kabel zieht – Ein Praxisblick von Volker Tibbe

Beim Atricom Frankfurt saßen unsere Architekten, TGA-Planer und Elektriker mit dem Mieter Worldline an einem Tisch. 15.500 Quadratmeter, neuer Hauptsitz, Tech-Branche mit Sicherheits-Anforderungen wie bei einer Bank. Auf dem Tisch lagen drei Pläne: Grundriss, Schachtführung, Lastverteilung. Eine gemeinsame Frage: Passt das?

Es passte nicht. An mehreren Stellen mussten Schächte angepasst werden, dazu Änderungen an einzelnen Geschossplatten und an der Brandabschnitt-Logik. Aber wir saßen alle drei am Tisch. Und das war der Punkt.

In Deutschland ist das nicht selbstverständlich. In den meisten Bauprojekten arbeiten diese drei Gewerke nacheinander: Erst der Architekt, dann die TGA, dann die Elektrik. Jeder in seinem Silo. Bei einem Neubau kann man die Reibung in der Planung bügeln. Bei einem Bestandsgebäude nicht. Da zeigen sich die Konsequenzen des Silodenkens an dem Tag, an dem der TGA-Planer feststellt, dass der Schacht, den der Architekt vorgesehen hat, für die neue Lüftungsanlage 40 Zentimeter zu schmal ist.

Das Handelsblatt schweigt über die Reihenfolge

Wer den Handelsblatt-Artikel über „Graue Zellen für den Büroturm“ liest, lernt eine Menge über Sensoren, KI-Steuerungen, Roboter im Schweizer Kantonsspital. Was er nicht erfährt: Wie all das in ein bestehendes Gebäude hineinkommt.

In einem Bürobau, der vor 30 Jahren errichtet wurde, liegen Kabeltrassen, die für eine andere Welt dimensioniert sind. Damals brauchte ein Arbeitsplatz eine Steckdose und ein Telefonkabel. Heute braucht er Datenleitungen, Sensorik, Ladeinfrastruktur, Klimasteuerung, Beleuchtungsmanagement. Und alles muss miteinander reden, automatisch, in Echtzeit, ohne dass jemand neu verkabeln muss.

Das Problem ist nicht die Technik. Die gibt es. Das Problem sind drei Gewerke, die sie einbauen müssen, und die in der deutschen Bauwirtschaft traditionell nacheinander arbeiten.

Was Verzahnung in der Praxis heißt

Die deutsche Bauplanung ist über Jahrzehnte sequenziell gedacht worden. Der Architekt entwirft. Der TGA-Planer rechnet danach durch, was hineinpasst. Der Elektroplaner zeichnet die Wege ein. Wenn etwas nicht passt, geht der Plan zurück an den Architekten. Der ändert. Der TGA-Planer rechnet neu. Der Elektroplaner zeichnet neu. So entstehen die Schleifen, in denen Bauprojekte Wochen verlieren und am Ende trotzdem mit Provisorien fertiggestellt werden.

Verzahnung heißt: Diese drei Gewerke planen am selben Tisch, gleichzeitig, mit denselben Daten. Wenn der Architekt einen Schacht setzt, weiß die TGA, was reinpasst. Wenn die TGA eine Lüftungsanlage dimensioniert, weiß die Elektrik, welche Last das auslöst. Wenn die Elektrik die Trassen plant, weiß der Architekt, ob die Decke das hergibt.

Das ist kein moderner Idealismus. Das ist Bauwirtschaft, die sich gegenseitig nicht im Weg steht.

Wir haben das vor 25 Jahren angefangen, weil die Projekte uns dazu gezwungen haben

Bei der Office Group sitzen Architektur, TGA und Elektro unter einem Dach. Wir haben das vor über 25 Jahren so aufgesetzt, nicht weil es damals modern gewesen wäre. Sondern weil uns Bestandsprojekte dazu gezwungen haben. Wer einen 80er-Jahre-Bürobau im laufenden Betrieb umbauen muss, mit Mietern auf den Etagen, mit Bauphasen, die abends um 20 Uhr beginnen und morgens um 6 Uhr enden, kann sich keine Schleifen leisten. Die Reibung muss in der Planung passieren, nicht auf der Baustelle.

Im Atricom war diese Logik die Voraussetzung. Worldline brauchte einen Hauptsitz, der die Tech-Branche bedient: hohe Stromdichte, redundante Datenleitungen, BIM-fähige Lichtsteuerung, Zugangssicherheit auf Bank-Niveau. 15.500 Quadratmeter, 21 Millionen Euro Bauvolumen, GÜ-Vertrag inklusive TGA. Der GÜ-Vertrag inklusive TGA bedeutet konkret: Eine Stelle ist verantwortlich für die Verzahnung. Nicht ein Architekt, der sich später wundert, dass die TGA seinen Grundriss kassiert. Eine Stelle.

Beim Maersk-Hauptquartier in Hamburg ging das noch einen Schritt weiter. 17.000 Quadratmeter, sechs Bauphasen im laufenden Betrieb. Wer dort sequenziell plant, baut nicht. Wer dort verzahnt plant, kommt jeden Morgen mit einer Etage an, die der Mieter abends übergibt, und übergibt sie am nächsten Morgen wieder.

Vier Stellen, an denen Verzahnung wirklich wird

Vier konkrete Punkte, an denen sich entscheidet, ob ein Bestandsprojekt in der Schleife landet oder geradeaus geht:

Schachtquerschnitte werden gemeinsam geplant, nicht nachträglich verteidigt. Wer den Schacht bestimmt, ohne TGA und Elektrik vorher gefragt zu haben, plant gegen die eigene Bauausführung.

TGA-Lasten und Stromlasten werden zusammen gerechnet. Eine Lüftungsanlage hat einen elektrischen Bedarf, eine Klimaanlage hat einen elektrischen Bedarf, jeder Sensor hat einen elektrischen Bedarf. Wer das nicht zusammen rechnet, dimensioniert die Hauptverteilung zu klein. Und die Hauptverteilung wechselt man nicht im laufenden Betrieb.

Brandschutz wird mit der Gewerke-Aufteilung mitgedacht. Brandabschnitte ziehen Schächte mit. Wer Brandabschnitte plant, ohne TGA-Verteiler einzubeziehen, plant Brandklappen, die später nachzurüsten sind. Das kostet doppelt. BIM ist nicht das Werkzeug. BIM ist die gemeinsame Sprache. Ein BIM-Modell zeigt Kollisionen, bevor sie auf der Baustelle entstehen. Aber das funktioniert nur, wenn alle drei Gewerke ihre Daten in dasselbe Modell tragen. Sonst ist BIM eine teure Visualisierung und kein Werkzeug.

Was tatsächlich helfen würde

Ich will nicht nur über die eigene Praxis schreiben. Was die deutsche Bauwirtschaft als Ganzes braucht, sind drei Dinge:

Ausschreibungen, die Verzahnung honorieren, nicht bestrafen. Heute werden Architektur, TGA und Elektro oft getrennt vergeben, an unterschiedliche Anbieter, sequenziell. Wer integriert anbietet, hat einen Wettbewerbs-Nachteil, weil die Vergleichbarkeit fehlt. Das produziert Silodenken systematisch.

Bauherren, die Verzahnung als Risiko-Reduktion verstehen, nicht als Aufwand. Eine integrierte Planung kostet in der Planungsphase mehr. Sie spart in der Bauausführung das Mehrfache. Diese Rechnung müsste in jedem Pflichtenheft stehen. Eine Bauausbildung, die Gewerke verbindet, nicht trennt. Architekten lernen Architektur. TGA-Planer lernen TGA. Elektroplaner lernen Elektrik. Niemand lernt, wie diese drei zusammenarbeiten. Das ist die Lücke, die später auf der Baustelle ausgebessert wird.

Die eigentliche Chance

Was die Smart-Building-Marketing-Erzählung übersieht: Die deutsche Bauwirtschaft hat ein Verzahnungs-Problem, kein Technik-Problem. Sensoren gibt es genug, Steuerungen gibt es genug, Trassen-Lösungen gibt es genug. Was fehlt, sind Strukturen, die diese Komponenten zusammenbringen.

Und genau hier ist der deutsche Mittelstand stark. Wer Architektur, TGA und Elektro unter einem Dach hat, kann Bestandsprojekte abwickeln, die in einem zerstückelten Markt nicht funktionieren. Das ist eine Wertschöpfungs-Chance, die in der deutschen Bauwirtschaft unterschätzt wird, gerade weil sie unspektakulär aussieht. Nicht der Glasturm. Nicht der Roboter. Sondern die Tatsache, dass drei Gewerke am selben Tisch sitzen.

Im Atricom hat Worldline seinen Hauptsitz pünktlich bezogen, mit der Technik, die der Mieter wollte, ohne Provisorien. Das ist kein Marketing-Hochglanz. Das ist die Bauausführung, die ein Tech-Unternehmen braucht, wenn es ernst meint mit dem eigenen Standort. Die Frage in der Smart-Building-Debatte ist also nicht nur, welche Technologie wir uns leisten können. Die Frage ist, ob wir die Strukturen haben, um sie überhaupt einzubauen.

Was machen wir jetzt damit?

Wenn Sie ein Bauprojekt vor sich haben, in dem Architektur, TGA und Elektro nicht zusammenfinden, lohnt sich ein früher Blick auf das, was in der Planung schon getrennt liegt. Wir bei der Office Group haben die drei Gewerke seit Jahren unter einem Dach. Wir kennen die Punkte, an denen Verzahnung tatsächlich entscheidet, ob ein Projekt rund läuft oder eskaliert. Und wir sagen Ihnen ehrlich, ob Ihr Vorhaben verzahnt geplant werden kann oder ob es schon zu weit in der Sequenz steckt.

Volker Tibbe
Geschäftsführender Gesellschafter der
Office Group
v.tibbe@office-group.de

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