Die Smart-Building-Debatte dreht sich um Neubauten mit mehr als 3.800 Sensoren. Aber was ist mit den Gebäuden, die schon stehen? – Ein Praxisblick von Volker Tibbe

Letzte Woche stand ein Asset Manager mit einem Handelsblatt-Artikel in meinem Büro. The Spiral in Manhattan, 314 Meter, KI-gesteuertes Raumklima, Roboter, die durch die Flure fahren. Sein eigenes Gebäude: ein 90er-Jahre-Bürobau im Münchner Westen, knapp neun Etagen, fast voll vermietet. Sein Mieter wollte „etwas Smartes“. Sein Vorstand wollte etwas, das man dem Aufsichtsrat erzählen kann. Seine Frage: „Was geht da realistisch?“

Solche Fragen finde ich wichtig. Wirklich. Die Vision in dem Handelsblatt-Artikel ist beeindruckend. The Spiral in Manhattan, The Edge in Amsterdam, The Cube in Berlin: digitale Gehirne, Sensorik-Choreografien, ZVEI-Studien mit über 90 Prozent Energie-Einsparung. Wer die Bilder sieht, will dabei sein.

Nur: Mit einem Bestandsgebäude aus den 90ern hat das wenig zu tun.

Zwei Bauwerks-Generationen, zwei Realitäten

Drei der größten Bürotürme der letzten Jahre, alle drei Neubauten, alle drei mit dreistelligen Millionen-Investitionen. Auf der grünen Wiese geplant, am Reißbrett auf Sensorik ausgelegt, mit Schächten in der Größe von Aufzugsschächten allein für die Datenleitungen. Das ist die Liga, über die das Handelsblatt schreibt. Das ist die Liga, in der Drees & Sommer von „kognitiver Infrastruktur“ spricht.

Die andere Liga ist der deutsche Bürobestand. Tausende Gebäude in München, Frankfurt, Hamburg, gebaut zwischen 1985 und 2005. Geschosshöhen knapp ausreichend für moderne TGA, Schächte schmaler als heute Standard, elektrische Lasten dimensioniert für Schreibmaschinen und Stehlampen. Über 95 Prozent des deutschen Bürobestands sieht so aus. Diese Gebäude entscheiden, ob die deutsche Smart-Building-Debatte praktisch wird oder Marketing bleibt.

Smart Building beginnt nicht mit Technik

Das eigentliche Missverständnis liegt in der Reihenfolge. Wer einen Smart-Building-Katalog in der Hand hat und ihn Schicht für Schicht über ein Bestandsgebäude legen will, kommt schnell an die Grenze der Substanz. Schächte sind voll, Decken zu niedrig für nachträgliche Dämmstärken, Trafos auf einer Lastannahme von 25 Watt pro Quadratmeter, nicht auf 100. Wer dann „smart“ macht, baut Sensorik auf eine Substanz, die ihre Antworten gar nicht tragen kann.

Smart Building im Bestand fängt anders an. Die erste Frage ist nie „welche Sensoren“. Die erste Frage lautet „Was kann das Gebäude eigentlich noch?“. Geschosshöhen, Lastreserven, Schachtquerschnitte, Brandschutz-Ertüchtigungsbedarf, vorhandene Steuerungslogik. Wer das nicht zuerst klärt, plant gegen den Bestand. Und der Bestand gewinnt jedes Mal.

Wo es konkret klemmt

Vier Punkte, die in Bestandsprojekten immer wieder zum Engpass werden:

TGA-Auslegung. Ein 90er-Jahre-Bürobau hat eine Lüftungsanlage, die für 30 Kubikmeter pro Stunde und Person ausgelegt ist, mit Schächten, die exakt das transportieren. Wer nachträglich Sensorik einbauen will, die nutzungsabhängig steuert, muss die Anlage umbauen, nicht ergänzen. Stützen, die heute zwischen Lüftungskanälen sitzen, lassen sich nicht beliebig versetzen.

Stromversorgung. Was vor 25 Jahren als üppig galt, ist heute knapp. Smartes Beleuchtungs-Management, gekoppelt mit Klima- und Sensoriksystemen, multipliziert die Einzellasten. Wer die Hauptverteilung nicht prüft, plant Sensorik, deren Strom am Ende auf dem Notstrom-Aggregat liegt.

Datenleitungen. Sensoren erzeugen Daten, Daten brauchen Leitungen, Leitungen brauchen Trassen. In Bestandsgebäuden sind Trassen zwischen abgehängten Decken eingebaut, oft schon dreifach belegt mit Brandschutz, Beleuchtung und Steuerleitungen. Eine vierte Schicht findet selten Platz.

Steuerungslogik. Smart-Building-Systeme funktionieren nur, wenn sie übergreifend kommunizieren. Bestandsgebäude haben in der Regel mehrere Generationen Gebäudeleittechnik nebeneinander, von DDC-Steuerungen aus den 90ern bis zu Schaltschränken aus 2010. Bevor Sensoren reden, müssen die alten Anlagen erst einmal sprechen lernen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Im Elisenhof München hatten wir genau diese Konstellation. Bestandsgebäude aus den 80er Jahren, AXA Investments als Eigentümer, 11.100 Quadratmeter, im laufenden Betrieb mit Bestandsmietern, darunter Lidl und Müller im Erdgeschoss. Die Frage war nicht, ob wir das Gebäude smart bekommen. Die Frage war, in welcher Reihenfolge.

Wir haben den Prozess umgekehrt: Zuerst stand die Analyse der vorhandenen Substanz – also Tragwerk, Geschosshöhen, bestehende Schächte und die Lasten der Hauptverteilung. Darauf aufbauend wurden die modernen Nutzungsanforderungen definiert, wie etwa eine Mieterbox mit Klimasteuerung, individueller Lichtregelung und anwesenheitsabhängiger Lüftung. Erst im dritten Schritt wurde die Smart-Building-Lösung ausgewählt, die nicht einfach die „beste“ auf dem Markt war, sondern jene, die sich optimal in die bestehende Infrastruktur, die Schächte, Trassen und Lastreserven, integrieren ließ.

Das Ergebnis ist nicht The Spiral. Aber es funktioniert seit Jahren störungsfrei. Das ist die Pointe von Smart Building im Bestand: Es geht nicht darum, das Maximum zu zeigen. Es geht darum, das Mögliche zuverlässig zu liefern.

Was Bestandsmodernisierung wirklich braucht

Wer Bestandsgebäude smart machen will, braucht drei Dinge, die in der Smart-Building-Marketing-Erzählung kaum vorkommen:

Eine Bestandsanalyse vor jeder Technologie-Entscheidung. Wer das überspringt, kauft Sensorik, die später nicht installiert werden kann.

Eine integrierte Planung über die Gewerke. Architektur, TGA und Elektroplanung müssen gleichzeitig denken, nicht sequenziell. Sonst sitzt der Sensor in einem Schacht, der für ihn nicht existiert.

Einen ehrlichen Schmerzgrenzen-Check. Es gibt Bestandsgebäude, in denen sich der Aufwand nicht rechnet. Diese ehrlich zu identifizieren spart Eigentümern Geld, das sonst in Halb-Lösungen verschwindet.

Die eigentliche Chance

Was die Handelsblatt-Erzählung übersieht: über 95 Prozent des Marktes sind nicht der Markt der Prestige-Neubauten. Sie sind der Markt der Bestandsgebäude, die in den nächsten zehn Jahren entweder modernisiert werden oder leer fallen. Wer hier Antworten hat, hat einen Markt vor sich, neben dem The Spiral wie eine Anekdote wirkt.

Smart Building im Bestand ist keine Light-Version. Es ist die eigene Disziplin, in der die Bauwirtschaft in Deutschland gerade entscheidet, was mit dem Bestand wird. Wer den 95 Prozent eine Antwort gibt, prägt den deutschen Büromarkt der nächsten Dekade. Ohne Glasturm. Ohne Roboter. Aber mit Substanz.

Der Asset Manager aus der Anfangsszene hat sein Gebäude inzwischen analysieren lassen. Vier von neun Etagen lassen sich modernisieren, eine Hauptverteilung muss umgebaut werden, zwei Etagen warten erst auf Mieterauszug, bevor sich überhaupt etwas tun lässt. Es ist ein nüchternes Ergebnis. Aber es ist ein belastbares.

Smart Building beginnt nicht mit dem Sensor. Es beginnt mit der Antwort auf eine Frage, die in der Marketing-Erzählung kaum vorkommt: Trägt der Bestand das Neue?

Was machen wir jetzt damit?

Wenn Sie ein Bestandsgebäude haben, das modernisiert oder smart ausgestattet werden soll, lohnt sich vor jeder Technologie-Entscheidung eine ehrliche Substanzanalyse. Wir bei der Office Group machen genau das: gewerkeübergreifend, mit dem Blick eines Bauplaners, nicht eines Sensorlieferanten. Wir sagen Ihnen, was Ihr Gebäude kann. Und was nicht.

Volker Tibbe
Geschäftsführender Gesellschafter der
Office Group
v.tibbe@office-group.de

→ ORTE, die berühren → TECHNIK, die trägt → HALTUNG, die bleibt