Nicht das Handwerk entscheidet über den Erfolg eines
Mieterausbaus, sondern die Schnittstellen dazwischen

Es gibt einen Moment zu Beginn jedes Umbaus, den ich nach über 27 Jahren immer noch am liebsten mag. Ich stehe auf einer leeren Bürofläche, der Vormieter ist ausgezogen, der Estrich liegt frei, aus den Wänden schauen ein paar Kabel und Anschlüsse. Für die meisten Menschen ist das ein trostloser Anblick. Für mich ist es ein Versprechen.

In diesem Moment sehe ich auch noch etwas anderes. Ich sehe die vielen Hände, die in den kommenden Monaten hier arbeiten werden. Die Architektin, den Statiker, die Fachleute für Heizung, Lüftung und Klima, die Elektriker, die Netzwerktechniker, die Trockenbauer, die Schreiner, die Maler. Aber ich sehe auch die Stellen, an denen ein Umbau erfahrungsgemäß ins Stolpern gerät. Diese Stellen liegen fast nie dort, wo gearbeitet wird. Sie liegen dazwischen. Denn über den Erfolg eines Mieterausbaus entscheidet selten das einzelne Gewerk. Es entscheiden die Übergänge zwischen ihnen.

Der Stab fällt bei der Übergabe

Stellen Sie sich eine Staffel vor. Vier Läufer, jeder schnell, jeder ein Könner auf seiner Strecke. Trotzdem verliert diese Staffel das Rennen, wenn der Stab bei der Übergabe zu Boden fällt. Nicht der einzelne Läufer war zu langsam. Der Übergang hat nicht funktioniert.

Genauso verhält es sich auf einer Baustelle. Der Elektriker macht seine Arbeit hervorragend. Die Lüftungsbauer auch. Nur leider hat niemand früh genug geklärt, dass die Trasse für die Lüftung genau dort verläuft, wo die Elektrik ihre Leitungen plant. Also wird umgeplant, gewartet, nachgearbeitet. Jeder für sich hat alles richtig gemacht. Und trotzdem stockt die Baustelle.

Diese Lücke zwischen den Gewerken taucht auf keinem Plan auf. Für jedes einzelne Gewerk gibt es eine Zeichnung, eine Leistungsbeschreibung, einen Vertrag. Für den Raum dazwischen gibt es nichts davon. Er ist das Niemandsland des Bauens. Aber genau dort entscheidet sich, ob ein Projekt rund läuft oder zäh wird.

Ein Gebäude, das alles auf einmal wollte

Wie anspruchsvoll diese Übergänge sind, habe ich bei unserem Projekt im Atricom in Frankfurt wieder einmal gespürt. Das Gebäude mitten im Lyoner Quartier der Bürostadt Niederrad, war 1990 ein Vorreiter, fast wie ein Hotel gedacht, mit einer fünfzig Meter hohen begrünten Eingangshalle. Über die Jahre hatte es aber seinen Glanz verloren. Unsere Aufgabe war es, daraus wieder einen Ort zu machen, der heutigen Arbeitswelten gerecht wird.

Das Besondere war nicht eine einzelne schwierige Aufgabe. Das Besondere war, dass so vieles gleichzeitig zusammenpassen musste. Zwei sehr unterschiedliche Nutzer zogen ein. Für Worldline entstand ein globaler Serverraum, der den höchsten Sicherheitsanforderungen genügt. Für Payone richteten wir ein eigenes Testlabor ein. Dazu ein neuer Empfang und eine Cafeteria, elf Besprechungsräume, eine ganze Etagen-Choreografie aus Technik, Akustik, Brandschutz und Gestaltung. In einem Bestandsgebäude, das hinter jeder zweiten Wand eine Überraschung bereithält.

In so einem Projekt ist die eigentliche Leistung nicht, dass jedes Gewerk sein Handwerk beherrscht. Das setze ich voraus. Die eigentliche Leistung ist, dass die Übergänge sitzen. Dass der Serverraum die Kühlung bekommt, die er braucht, weil Klima, Elektro und Ausbau dieselbe Sprache sprechen. Dass der Brandschutz nicht erst auffällt, wenn die Decke schon zu ist.

Was eine unsichtbare Lücke kostet

Für den Eigentümer oder Investor ist diese Lücke kein technisches Detail. Sie ist eine wirtschaftliche Größe. Jede Schnittstelle, die nicht sauber übergeben wird, kostet etwas und zwar auf zwei verschiedenen Konten. Zuerst auf dem Zeitkonto, weil Nacharbeit und Abstimmung den Termin nach hinten schieben. Denn jeder Monat, den eine Fläche später bezugsfertig wird, ist ein Monat ohne Miete. Außerdem auf dem Geldkonto, weil aus jeder ungeklärten Übergabe ein Nachtrag werden kann. Was als sauber kalkuliertes Projekt begann, wird Position für Position teurer, und am Ende ist die Rendite, mit der Sie gerechnet haben, eine andere.

Das Bittere daran ist, dass dieser Verlust selten in einem großen Knall sichtbar wird. Er sammelt sich leise, in vielen kleinen Reibungen, von denen jede einzelne erklärbar ist. Am Ende steht eine Zahl, die niemand so geplant hatte.

Warum das System die Lücke erzeugt

Man könnte meinen, das ließe sich mit mehr Sorgfalt lösen. Mehr Koordination, ein dickeres Protokoll, ein strengerer Bauzeitenplan. Aber die Lücke entsteht nicht aus Nachlässigkeit. Sie entsteht aus der Bauweise selbst.

Im klassischen Modell beauftragt der Bauherr viele einzelne Firmen, jede mit einem eigenen Vertrag, jede mit einem eigenen wirtschaftlichen Interesse. Jede dieser Firmen tut genau das, wozu ihr Vertrag sie verpflichtet und optimiert ihr eigenes Stück. Für den Übergang zum nächsten Gewerk fühlt sich niemand wirklich zuständig, denn dafür gibt es keinen Vertrag, keine Position, keine Vergütung.

Und wenn an der Schnittstelle etwas schiefgeht, beginnt das, was ich am Bau am wenigsten mag: die Suche nach dem Schuldigen statt nach der Lösung. Das Problem ist also nicht der Mensch am Werkzeug. Das Problem ist ein System, das jeden für sein Teilstück belohnt und niemanden für das Ganze.

Eine Antwort, die es schon gibt

Die gute Nachricht ist: Diese Erkenntnis ist nicht neu, und die Branche hat begonnen, daraus Konsequenzen zu ziehen. International gibt es seit über zwanzig Jahren ein Modell, das genau an dieser Stelle ansetzt. Es verabschiedet sich von der Idee vieler getrennter Parteien und bindet alle Beteiligten von Anfang an in ein gemeinsames Ziel ein. In Deutschland trägt es einen etwas sperrigen Namen: Integrierte Projektabwicklung.

Ich finde dieses Modell aus einem bestimmten Grund spannend und ich werde im nächsten Teil dieser Blog-Serie ehrlich darlegen, was es verlangt. Denn es stellt eine hohe Messlatte auf, an der sich jeder messen lassen muss, der vom partnerschaftlichen Bauen spricht. Auch wir.

Vorher aber bleibt die Frage, die ich Ihnen gerne mitgebe, bis wir uns wiederlesen: Wenn die teuerste Lücke Ihres Projekts genau die ist, die auf keinem Plan steht, wem vertrauen Sie dann die Schließung dieser Lücke an?

Herzlichst
Markus Menzinger
Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter der Office Group GmbH
m.menzinger@office-group.de

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