Kostensicherheit, Tempo und Werterhalt beim Mieterausbau

Drei Episoden dieser Blog-Serie habe ich über das Bauen geschrieben. Über die teure Lücke zwischen den Gewerken, über die acht Bedingungen der Integrierten Projektabwicklung (IPA), aber auch über die andere Art der Office Group, diese Bedingungen zu erfüllen. In diesem letzten Teil drehe ich die Perspektive um. Denn so sehr mich diese Fragen als Generalübernehmer umtreiben, weiß ich doch: Eigentümer und Investoren interessiert am Ende nicht, wie wir bauen. Sie interessiert, was es für sie und Ihr Objekt bringt. Übersetzen wir die permanente Allianz der Office Group also in die Sprache, die für das Asset entscheiden zählt.

Mieterausbau: Was am Ende bei Ihrem Asset auf dem Konto ankommt

Zwei Größen entscheiden über die Rendite eines Umbaus und auf beide wirkt die Integration unmittelbar. Die erste ist der Preis. Die Festpreisgarantie der Office Group bedeutet, dass die Zahl, die zu Beginn vereinbart ist, auch am Ende gilt. Keine Nachträge, die sich Position für Position summieren, keine böse Überraschung in der Schlussrechnung. Eigentümer kalkulieren Ihr Investment mit einer Zahl, auf die Sie sich verlassen können, und nicht mit einer Hoffnung.

Die zweite Größe ist die Zeit. Jeder Monat, den eine Fläche früher bezugsfertig wird, ist ein Monat Miete, der früher fließt. Weil bei uns die Gewerke nicht nacheinander stolpern, sondern, wie es unser Leitbild ausdrückt, ineinandergreifen, verlieren wir die Wochen nicht, die anderswo an den Schnittstellen verloren gehen.

Wie weit das gehen kann, hat unser Umbau im Münchner Elisenhof gezeigt. Dort lag die umzubauende Mallpassage mitten im laufenden Betrieb. Lidl, Müller und die Arztpraxen mussten geöffnet bleiben, ihre Kundschaft durfte nichts von der Baustelle spüren. Also verlegten wir die lauten Arbeiten in die Nacht, und einen neuen Estrich brachten wir an einem einzigen Sonntag ein, sodass die Fläche am nächsten Morgen wieder begehbar war. Für den Eigentümer bedeutet eine solche Choreografie das Entscheidende: Der Umbau läuft, ohne dass die Mieteinnahmen stehen bleiben.

Fazit: Ein Preis, der hält, und eine Fläche, die früher Miete bringt. Das ist keine Bauleistung. Das ist eine Renditefrage.

Mieterausbau ohne Stress: Wie die Office Group Ihr Projektmanagement entlastet

Im klassischen Modell wird der Eigentümer ungewollt zum Projektkoordinator. Er vermittelt zwischen Gewerken, prüft Schnittstellen, klärt Schuldfragen, wenn etwas hakt. Das kostet Zeit, Nerven und nicht selten teures externes Management.

Bei der Office Group haben Sie einen Ansprechpartner und einen Vertrag. Eine Verantwortung, eine Adresse, abgesichert über eine Deckungssumme von zehn Millionen Euro. Wenn an einer Schnittstelle etwas zu klären ist, dann ist das unsere Aufgabe, nicht Ihre. Sie bleiben Eigentümer und müssen nicht zum Bauleiter werden.

Was bleibt, wenn die Handwerker gegangen sind

Ein guter Umbau endet nicht mit der Übergabe. Er entscheidet auch darüber, wie Ihr Objekt in fünf oder zehn Jahren dasteht. Wir bauen Flächen so, dass sie beweglich bleiben. In Eschborn haben wir aus einer Bürofläche eine Kindertagesstätte gemacht, mit eigener Küche und barrierefreien Sanitärräumen. Im Atricom haben wir zwei sehr unterschiedliche Nutzer unter einem Dach untergebracht, vom Hochsicherheits- Serverraum bis zum Testlabor. Solche Flächen sind kein Risiko für die Anschlussvermietung, sie sind ein Argument dafür.

Manchmal ist die nachhaltigste Entscheidung sogar, ein Gebäude gar nicht erst abzureißen. In der Münchner Denisstraße haben wir ein Bürohaus aus den Siebzigern entkernt, saniert und erweitert, statt es durch einen Neubau zu ersetzen. Entstanden ist unter anderem eine flexible Multifunktionsfläche, die sich für Events ebenso eignet wie für Schulungen. Das schont Ressourcen, erfüllt ESG-Kriterien und hält den Wert des Bestands, gerade weil wir auf Wiederverwendung statt Abriss setzen.

Drittverwendungsfähigkeit ist aus meiner Sicht das unscheinbarste Wort der Immobilien- Wirtschaft und gleichzeitig eines der wertvollsten. Eine Fläche, die auch dem nächsten Nutzer gefällt, ist ein Asset. Eine, die nur zu einem Mieter passt, ist eine Wette.

Wann die permanente Allianz für Ihren Mieterausbau die beste Wahl ist

Jetzt komme ich zu einem Punkt, an dem ich ehrlich bleiben will, auch wenn es für meine Office Group unbequem ist. Unsere permanente Allianz ist nicht für jede Aufgabe die beste Antwort.

Wenn Sie ein einmaliges Großvorhaben planen, eine Klinik, ein komplexes Quartier, ein Projekt über viele Jahre und mit hoher Unsicherheit, dann kann die volle Integrierte Projektabwicklung mit ihrem Mehrparteienvertrag genau das Richtige sein. Dort lohnt sich der Aufwand, alle an einen gemeinsamen Tisch und in ein gemeinsames Risiko zu binden. Für solche Vorhaben ist IPA nach Lehrbuch ein großer Fortschritt, und ich verfolge mit Respekt, was die Pioniere in diesem Feld leisten.

Für den Mieterausbau im Bestand aber, terminkritisch, im laufenden Betrieb, mit überschaubarer Laufzeit, ist die permanente Allianz fast immer der schnellere, sicherere und für Sie bequemere Weg. Auftraggeber bekommen das integrierte Ergebnis, ohne den vertraglich festgezurrten IPA-Apparat und ohne selbst Teil des Risikos zu werden.

Mieterausbau mit System: Ergebnisse statt komplexer IPA-Verträge

Die Integrierte Projektabwicklung ist eine der klügsten Entwicklungen, die das Bauen seit Langem erlebt hat. Sie hat erkannt, woran so viele Projekte scheitern, und sie hat den Mut, es an der Wurzel zu lösen. Ich bin überzeugt, dass sie die Zukunft vieler großer Vorhaben prägen wird.

Aber während die Branche lernt, Verträge zu schreiben, die Menschen zur Zusammenarbeit zwingen, liefert die Office Group das Ergebnis seit über zwei Jahrzehnten, weil bei uns Zusammenarbeit keine Klausel ist, sondern eine Struktur.

Erinnern Sie sich an die leere Fläche, von der ich am Anfang dieser Serie geschrieben habe? An das Versprechen, das ich darin sehe, wenn der Estrich frei liegt und aus den Wänden die Anschlüsse schauen? Dieses Versprechen einzulösen, pünktlich, zum vereinbarten Preis, ohne dass die Auftraggeber das Risiko selber tragen müssen, das ist unsere Aufgabe. Das ist der Grund, warum wir tun, was wir tun.

Wenn Sie vor einem Umbau stehen, lassen Sie uns reden. Nicht über Verträge, sondern über Ihr Objekt.

Herzlichst
Markus Menzinger
Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter der Office Group GmbH
m.menzinger@office-group.de

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